隨著經濟的發展和生活水平的提高，人們對居住提出了越來越高的要求，除了房屋本身的綜合因素（面積、結構、交通、配套設施）外，還要求物業公司對小區環境的管理越來越規范化、人性化。因此，一個小區物業管理的好壞直接影響著業主居住環境質量的優劣。

本問答題是參照國務院《物業管理條例》和昆山市有關物業法規編寫的，目的是幫助小區業主了解和掌握物業管理知識，維護正常的物業管理秩序，確保規范化的生活質量。本問答對物業管理的基本概念、管理事項，服務和費用等方面知識作了介紹。

問一、什么是物業管理？

答：物業管理指業主選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一、業主選聘有合格資質等級證書的物業管理企業來實施物業管理；二、物業管理活動中兩個重要的主體是業主和物業管理企業，雙方簽訂物業服務合同，明確雙方的權利義務；三、物業管理的內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序。

問二、物業服務一般包含哪些內容？

答：物業服務的內容按照物業服務合同的約定實行。物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。

問三、購房時應注意哪些物業管理事項？

答：主要簽訂好兩個文件：房屋買賣合同和業主臨時公約。

購房時與開發公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業服務費用、物業服務內容和質量要求等內容；買房人同時要承諾遵守業主臨時公約。

問四、裝修時業主是否需要交納裝修押金和裝修服務費？

答：裝修時，業主應當按照裝修服務協議繳納裝修押金和裝修服務費。對于裝修押金，業主裝修工程完工后，沒有違反協議的，物業管理公司應當退還押金。物業管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務：

有健全的裝修管理服務制度；查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調節因裝修引發的鄰里糾紛；業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過指定期限。

問五、電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？

答：電梯費用由樓內全體產權人按建筑面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。

問六、因開發遺留問題可以拒交物業服務費嗎？

答：不可以。開發遺留問題是業主和建設單位之間的法律問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆。業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位通過協商或訴訟解決糾紛。

問七、業主、物業公司能否擅自占用物業共用部位、公用設施設備？

答：物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業公司都不能擅自占用。如需占用物業共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理公司同意后，按照規定辦理有關手續。

問八、業主能否不按規定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？

答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業主自家的事，但是會影響小區的環境和整體外觀。一個環境整潔優美的小區不僅使居住其中的業主感到舒適，而且能起到提升物業品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業主（臨時）公約》和小區有關規章制度的規定。

問九、業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業管理企業嗎？

答：裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業管理公司有義務根據物業服務合同的約定對物業進行管理，而對物業及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理公司。

問十、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？

答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業管理企業指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。